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Maggio
2010: IMMOBILIARE: In arrivo la nuova legge di tutela degli
acquirenti
Sulle prime pagine dei
giornali dell’Emirato di Dubai è stata messa in risalto la notizia
secondo cui a breve dovrebbe entrare in vigore una legge volta a
tutelare gli acquirenti di unità immobiliari che sono stati vittime
di costruttori inadempienti.
La legge dovrebbe
consentire al compratore di richiedere il rimborso di quanto pagato
o la sostituzione dell’unità ed al contempo i costruttori saranno
soggetti a penalità se non consegneranno in tempo l’edificio.
Chiamato a pronunciarsi
sul punto, un esperto del Land Department ha testualmente affermato
“Ci sono lezioni che devono essere imparate dalla crisi e noi stiamo
reagendo introducendo un nuovo sistema di leggi”.
La legge dovrebbe
inoltre indicare le ragioni in base a cui il cliente può domandare
la cancellazione del contratto, come nel caso – per esempio – in cui
il costruttore rifiuti di collegare i pagamenti allo stato di
avanzamento dei lavori o in situazioni di modifiche unilaterali al
progetto.
Il Dubai Land Department
sta inoltre pianificando di regolare la professione di perito
valutatore e di introdurre regole per i broker che gestiscono conti
trust.
Fino ad oggi non vi era
alcuno strumento a favore del compratore per richiedere la
cancellazione del contratto anche se il progetto era fermo da anni.
Va peraltro detto che
nel maggio 2009 il Land Department ha creato un comitato incaricato
di stabilire la cancellazione dei progetti “non fattibili”, ma ad
oggi nessuna cancellazione è stata operata.
a cura dello Studio legale: Dubailegal(
www.dubailegal.it
)
Il 30 aprile 2009 è entrata in vigore la legge
n. 9 del 2009 che ha modificato gli artt. 2 e 11 della Legge n. 13
del 2008 che ha istituito il Registro della proprietà immobiliare in
corso di costruzione (c.d. Interim Real Estate Register) e che, di
fatto, regola il mercato degli immobili off-plan (ossia non ancora
costruiti).
In buona sostanza, la legge n. 9/2009 introduce una disciplina molto
dettagliata nei casi di inadempimento del compratore, stabilendo che:
.il costruttore deve informare il Land
Department il quale a sua volta invierà una diffida al compratore
invitandolo ad adempiere entro 30 giorni;
.qualora l’inadempimento persista,
vengono previste una serie di situazioni a seconda del grado di
avanzamento della costruzione:
1.Se il progetto è stato completato all’80%, il costruttore può
trattenere tutto quanto già pagato e richiedere al compratore di
saldare il rimanente. Se ciò non fosse possibile, il costruttore
potrà richiedere che la proprietà sia venduta all’asta per
soddisfarsi sul ricavato.
2.Se il progetto è stato completato al 60%, il costruttore può
risolvere il contratto e trattenere e/o richiedere fino al 40% del
prezzo originario.
3.Se il progetto è stato iniziato ma la costruzione non ha raggiunto
il 60%, il Costruttore può risolvere il contratto e richiedere/trattenere
fino al 25% del prezzo originario.
4.Se la costruzione non è iniziata per ragioni indipendenti dal
controllo del Costruttore il quale non è incorso in alcuna
negligenza o omissione, il Costruttore può risolvere il contratto e
trattenere fino al 30% di quanto pagato dal compratore.
La legge specifica inoltre quanto segue:
Con il termine “costruzione” di cui ai precedenti numeri 3 e 4 si
intende il caso in cui il terreno è stato consegnato all’appaltatore
ed i lavori sono iniziati secondo i progetti approvati dalle
Autorità competenti.
Il Costruttore deve restituire la differenza dovuta al compratore
entro il periodo di 1 anno dalla data della risoluzione o entro 60
giorni dalla data in cui l’unità è stata rivenduta.
In ogni caso, il RERA può decidere di cancellare un progetto ed in
tal caso il Costruttore deve restituire integralmente le somme
versate sull’Escrow Account dal compratore.
La legge si applica solo alle unità non ancora costruite, poiché
negli altri casi la disciplina del rapporto sarà quella stabilità
nel contratto.
La legge si applica anche retroattivamente, ossia a
tutti i contratti conclusi prima del 30 aprile 2009.
La legge appare chiaramente finalizzata a proteggere il Costruttore,
come dimostrato dal fatto che nulla si dice nel caso – non certo
raro – in cui sia il Costruttore ad essere inadempiente rispetto
alle obbligazioni contrattuali.
Peraltro, proprio una prima attenta lettura della legge consente di
individuare una serie di appigli giuridici che potrebbero essere
utilizzati dagli acquirenti per chiedere la risoluzione del
contratto e la restituzione dell’acconto versato.
Mi riferisco all’ipotesi di cui al punto 4, poiché la formulazione
della clausola lascerebbe spazio al compratore di provare che la
costruzione non è iniziata per fatto e colpa del Costruttore e che
quindi egli deve restituire tutto quanto ricevuto, oltre agli
interessi.
Anche la specificazione che per costruzione si intende inizio
effettivo dei lavori consentirebbe di superare il concetto,
attualmente in auge tra i Developer, secondo cui il progetto è
iniziato anche quando sono stati solamente predisposti i documenti
ed ottenute le autorizzazioni, senza alcuna attività di cantiere.
Sarà poi importante verificare in che modo, in che termini e secondo
quali criteri il RERA procederà a cancellare i progetti e come
dovranno comportarsi gli acquirenti per riottenere i soldi versati. |